极速一分快3规律违约成本低 二手房买卖纠纷逐年增多 昌平法院分析近年案例

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没房的想买房,有房的想换房。动辄几百上千万元的房子对于一般家庭来说,算不算 关乎到了“身家性命”。而从前的大事,却往往容易“出岔子”。所处“亚洲第一大社区”天通苑所在地的昌平法院,日前结合辖区内的二手房买卖纠纷,以案说法,提醒广大购房人在购买房屋,尤其是在购买二手房屋时,一定要擦亮眼睛。

  案例一

房价上涨 卖方反悔违约

去年7月27日,王先生与史女士签订房屋买卖合同,约定王先生向史女士购买所处回龙观某小区的房屋,成交价格为333.7万元。

王先生称,合同签订后,他依约向史女士支付了定金7万元、首付款7万元。但因以前房屋价格大幅上涨,史女士明确告知房子不卖了,拒绝继续履行合同。王先生起诉至法院,要求判令史女士继续履行合同,并支付违约金。

史女士表示,不同意继续履行合同,但还也能双倍返还王先生购房定金7万元。

昌平法院审理认为,本案双方自己签订的房屋买卖合同合法有效,双方均应按照合同的约定履行义务。合同签订后,王先生依约履行了支付购房定金及首付款的义务,史女士拒绝履行合同构成违约,应依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。最终,法院判决王先生向史女士支付剩余购房款,史女士协助王先生办理房屋过户手续并交付房屋,并判决史女士给付王先生迟延履行违约金。

  法官提示:发现违约及时诉讼保全

在房价上涨阶段,受利益驱使,卖方违约的风险大大增加。对于买方来说,应充分做好风险防范,审慎判断交易对方的诚信品质,严格审查房屋情况表,谨慎组阁 合同,并保存好相关交易凭证。在发现违约风险、不可能 原因分析分析合同履行只有时,应及时提起诉讼保全;在涉及交易关键难题的沟通过程中,还也能通过录音、证据保全等形式保存相关证据。对于卖方来说,应对房地产市场形势做好判断,谨慎选用交易时机、组阁 房屋买卖合同,一旦组阁 合同,就应遵守诚信原则,忠实履行合同义务。即便房价上涨,累似 我应违约,让你应当对因违约给买方造成的损失承担损害赔偿责任。

  案例二

交易延迟 换房人无奈违约

去年11月25日,张女士与王女士签订房屋买卖合同,约定张女士将其名下所处回龙观某小区的房屋出售给王女士,成交价格为157万元。合同签订后,王女士依约向张女士支付了购房定金3万元。

按照合同,王女士应于去年12月15日前支付购房首付款47万元,逾期超过200日未付款,张女士有权解除合同。但王女士未按约定日期支付首付款,张女士遂起诉至法院,请求解除房屋买卖合同,并判令王女士支付违约金。

面对起诉,王女士自称是为了改善居住条件,先把自己现在住的房屋出售后,再用所得房款购买张女士的房屋。因自己这套房屋的购房人未及时支付购房款,才原因分析分析自己不难 按期向张女士付款,让你不同意解除合同。

昌平法院审理认为,张女士和王女士签订的合同合法有效,双方均应依约履行。王女士未能如期支付购房首付款,构成违约,张女士行使合同解除权的条件成立。让你,法院判令双方解除房屋买卖合同,让你王女士须向张女士支付违约金3万元,定金不退。

 法官提示:换房情况表最好写入合同

为外理因第三人的原因分析分析造成换房人对出卖人违约,法官在此提醒:1.出售自有房屋前,换房人应当对房屋买受人的资信情况表进行严格审查,审慎选用交易对象,坚决摒弃信誉较差、付款能力较弱的买受人;2.对自身经济能力及房屋总价值要有清醒的认识,并在此基础上合理选用售房款的给付期限、给付金额,确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接;3.与房屋出卖人充分协商,取得房屋出卖人的理解,争取较为雄厚的付款期限,并将换房情况表写入合同;4.关注房地产市场价值变动趋势及国家对于房地产市场的宏观调控政策,外理因限购、限贷政策的实施,原因分析分析换房人购房资质丧失、首付款比例提高、贷款额度降低,从而致使合同目的只有实现等情况表的所处。

  案例三

 逾期迁户 卖房人被判违约

2012年7月23日,潘某与江某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定江某将所处天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设施设备等以157万元的价格出售给潘某。双方在合同中约定,出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续;如因出卖人原因分析分析未如期将与该房屋相关户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过700日未迁出的,自逾期超过200日起,出卖人应按日计算向买受人支付完整版已付款万分之五的违约金。

同年8月13日,潘某与江某双方签订了《户口迁出协议》,进一步约定江某应于2014年7月22日前将户口迁出。然而江某未如约将户口迁出,潘某遂提起诉讼,要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。

昌平法院审理认为,江某未在2014年7月22日前将户口迁出的行为构成违约,且逾期超过200日,应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金,按日计算的违约金,判决江某在7日内支付潘某违约金7.7万元,并按照每日7200元的标准计算,支付自2014年8月22日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。

  法官提示:迁户诉求难支持

就卖方来说,出售房屋时应先选用所售房屋的户口登记情况表,以及自己算不算 也能履行将户口迁出的义务,如只有履行,不可能 会老出户口不可能 无处可迁而还要承担违约责任的情况表。对于买方来说,不可能 有迁移户口的需求,也应要求卖方提供户口登记情况表,并约定违约责任。还要一阵一阵注意的是,该违约责任仅能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用,因户口迁移属于行政机关的行政职能,不属于法院民事案件的审理范围。一旦老出卖方未能将户口迁出的情况表,法院也只有判决其承担违约责任,无法支持要求卖方将户口迁出的请求。让你买方在买房时,对户口难题应尤为关注。

  ■法官析因

  房屋买卖违约成本低

据昌平法院统计,2015年至2017年上多日 ,该院受理的涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况表为:2015年新收案件2006件,占合累似 纠纷案件总数的比重为7.6%;2016年新收案件1299件,案件数量同比增长29%,所占合累似 纠纷案件总数比重为9.9%;2017年上多日 新收案件965件,较2016年同期增长48%。从中看出,该院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量及所占比重不断增加。

昌平法院通过什么案例分析了房屋买卖合同纠纷案件的产生原因分析分析。首先累似 我房价上涨致卖方违约成本降低。法官告诉北京晨报记者,2015年以来,北京二手房的房价持续上涨,尤其是从2016年春节后,昌平地区房价大幅度攀升。其间,昌平法院受理的房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。

通过分析,法官发现,纠纷产生的一次责原因分析分析是不可能 卖方欲提高房价而拒绝履行合同,不可能 卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续,原因分析分析买方只有按期批贷,进而无法履行合同。而按照交易惯例,房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%,而房价上涨幅度过快过高 ,违约成本已低于房价上涨带来的利益。

  政策性因素影响履约

在二手房交易过程中,财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。

今年3月以来,北京市连续出台多个购房政策,新政对购房资格、首付比例、贷款等均做出严格的规定,主要目的是打击炒房。让你自今年第二季度现在就让刚开始,受新政影响,次责买房人在合同签订后履行完毕前,不再具备购房资格,不可能 受贷款数额限制而那末能力继续履行合同,从而起诉要求解除合同,返还定金不可能 购房款等。

法官共同指出,房地产中介机构经营不规范,也容易引发纠纷。比如一次责中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确,忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限,原因分析分析房屋买卖合同只有顺利履行,引发买卖双方争议。还有小次责中介人员因急于获得居间报酬,不严格审查甚至有的不审查房屋权属证明、房屋查封情况表、出售人算不算 有权售房、出售人的配偶算不算 同意售房及购房人算不算 具备购房资质等重要事项,甚至有个别中介人员即使明知买卖双方所处影响房屋买卖合同成立的情况表,仍做出不一定还也能实现的承诺促成合同签订,最后不可能 无法继续履行而引发纠纷。北京晨报记者 何欣

(责编:孙红丽、伍振国)